「不動産登記」というワードは、住宅などを購入したことがある方は聞いたことがあるかと思いますが、その意味は知っていますか？
不動産登記とは、購入した住宅が自身の財産だと証明するのに必要な手続きのことです。
今回は、
不動産登記は誰がすべき？
といった疑問やタイミング、何が必要なのか、など分かりやすく説明いたします。
不動産登記の必要性とは？
不動産はとても大きな買い物です。
自分が購入した不動産が他人に取られてしまったり、悪用されないようにするために、その不動産の所有者登録をすることができます。
不動産登記は誰の所有物かはっきりさせる為
不動産の「登記」とは、手に入れた土地や建物などの不動産が誰の所有物なのかはっきりとさせるための手続きなのです。
所有している不動産の登記が完了したら、法務局が所有する不動産登記簿に保管されて、誰でも閲覧が可能になります。
不動産登記は誰がするもの？
不動産登記という言葉を初めて聞いた
という方だと特に、誰がするの？という事を疑問に思うと思います。
相続の場合
相続の場合は、基本的にはその対象不動産を相続する相続人全員が申請人になります。
※尚、固定資産税の支払いなどは筆頭者に来るので、負担分の支払いなどを取り決めておくように注意しましょう。
不動産売買の場合
不動産の売買を行う場合は、買主・売主共同で行います。
一般的には主に決済時に司法書士に同席してもらい、売主の本人確認（権利書の確認、身分証明証の確認）をして、その不動産の真の所有者である事を確認します。
そして、決済が終わると司法書士はすぐに法務局に走っていき、同日中に登記の申請を行うのが一般的です。
しかし、最近はどこも電子申請になってきているので、時代の流れというのは怖いものです。
どの業界もIT化してるんだね。
【不動産でもＩＴ化】業界が抱える大きな課題とこれからの働き方の行く末
司法書士が、事務所に帰って電子申請をすれば完了です。
売主の本人確認は必要なものの、申請の費用は買主が負担します。
不動産登記の手続きは、自分で行う方もいますが、専門的な知識を持っていないと難しいため、司法書士に要請する場合がほとんどです。
司法書士に不動産登記を要請したときに支払う費用は、
- 登録免許税額
- 司法書士に支払う報酬
の合計金額になります。
登録免許税は固定資産税や住宅のローンの金額により決定するので、要請する司法書士によって費用に差があるということではありません。
ですが、司法書士の報酬は現在自由化になっているので、不動産登記費用で差が発生するのならば、司法書士の報酬金額になります。
不動産会社から紹介される司法書士に依頼したり、自分で検索し直接頼んだほうが費用を抑えることができるでしょう。
不動産登記を行うタイミングは？
登記費用を支払うタイミングですが、住宅ローンの申し込みや不動産売買契約が済んだあとの残金決済・引渡し時に行います。
住宅ローンを組む金融機関に買い主・売り主・不動産の仲介会社と司法書士が同席して、最終的な確認とともに不動産登記費用も支払います。
不動産の所有権登記には2種類ある
不動産が自分のものだと証明することができる所有権登記には
- 「所有権保存登記」
- 「所有権移転登記」
の2種類が存在します。
- 今までに誰の所有でもなかった不動産登記のことを「所有権保存登記」
- すでに誰かが所有している不動産が売買などにより所有権が移転し、再度登記を行うことを「所有権移転登記」
といいます。
例を挙げると、建て売り住宅の建物の部分については所有者保存登記、中古の物件や建て売り住宅の会社が所持する土地を取得する場合は所有者移転登記となります。
不動産登記に必要なもの
例えば新築一戸建てを購入したとします。
まず建物の表題登記を行い、土地の所有権移転登記と建物の所有権保存登記を行います。（この“表題”とは不動産の物理的現状を記録しておく部分のことで、土地であれば所在・番地など、建物であると種類・床面性・構造なの記録です。）
建て売り住宅の登記の場合、その建物を建てた建築会社が土地を購入した時に登記されていますので、建物の部分だけが所有権保存登記で、土地の部分が所有権移転登記になります。
土地の持ち主である建築会社と共同で所有権移行登記を申請します。
新築の建物の部分はまだ未登記ですので、完成したら建物の表題登記を行い次に所有権保存登記を行います。
よって法務局で登記記録の表題部と権利部が作成されるのです。
抵当権設定も忘れずに
住宅をローンで購入した場合、忘れてはならない登記が「抵当権設定登記」。
抵当権とは、何らかの事情で借り主がローンの返済ができなくなってしまったときに、貸し主が土地や建物を担保にすることができる権利です。
逆に、不動産売買の際に設定してある抵当権を外すのが『抵当権抹消登記』といいます。
借り主に支払いの能力がないと判定されてしまうと、貸し主は抵当権に設定した不動産を差し押さえ、競売にかけて住宅ローンの残金を回収します。
抵当権設定の登記も、所有権の登記と同時に行われるのが一般的です。
不動産登記と同様、抵当権の設定も自分で行うにはかなり難しい事なのでこちらも司法書士に依頼するのが無難でしょう。
住み始めたあとに書類不備が見つかり、正しく不動産登記されていなかったというトラブルにならないためにも、費用を出し司法書士に依頼することが正解といえます。
不動産登記は『誰がする』・必要性・種類｜まとめ
いかがでしでしょうか？
今回は、不動産取引置いて重要な不動産登記についてご紹介しました。
不動産登記は義務ではありません。
ですが登記することにより自分の所有物であることを堂々と証明できるようになります。
不動産を登記していないといろいろな問題が発生する場合がありますので、不動産の所有に変更があったときにはすぐに不動産登記手続きを行いましょう。
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