不動産の投資を考えの方、不動産の管理会社はどの会社にお任せをしようかお悩みではないですか？
不動産投資において、管理会社選びで今後の運営が左右されるといっていいほど管理会社選びは大切なことです。
同じ不動産物件を所持していても、
管理会社を変更することで空き部屋がなくなった！
ということはよく耳にする話です。
なので、空き部屋を無くすにはもちろん、部屋の様子や立地なども大切ですが、管理会社の仕事力も大きく関係していきます。誰だって良い管理会社に巡り合いたいですよね。
そこで今回は不動産の管理会社についてご紹介していきます。
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不動産管理会社はどのような仕事をしている会社？
不動産管理会社の主な業務は不動産オーナーから依頼されて物件の管理を行うことです。
不動産管理会社の仕事（業務）内容
などが挙げられます。
この業務は外注業者によって施されている部分もあります。
さらに一般的に管理会社に管理のお願いをすると、管理業務のほかに賃貸借代理の業務も併せて契約することがほとんどです。賃貸借代理業務とは空き部屋に対して積極的に入居者募集広告を出したり、入居希望者の審査、契約などを行う業者です。
これらの賃貸借代理業務は通常の管理業務ではないですが、空き部屋をなくすための大切な業務内容です。
不動産会社と何が違うの？
管理会社の業務内容は、不動産会社が行っていることが多いので、管理会社と不動産会社は同じと考えても語弊はありません。
とはいえ、一般的には宅地建物取引業法の免許を所持している会社を示します。
この免許を取得するには、会社内の業務に携わるものの中で5人に1人の割合で、専任の宅地建物取引士であることなどの条件が必要になってきます。この免許を所持していないと、不動産の売買や自己物件以外の賃貸の募集をすることができません。
管理会社は不動産免許がなくてもできる
「管理」という部分は宅地建物取引業法の免許を所持していなくてもできる業務です。管理だけをお願いしたいのなら、どの会社に委託しても問題ないということです。
ですが、一般的に入居者の募集をかけたりするのは管理会社にお願いします。「入居者の募集」は免許を所持していないと行うことができないため、管理会社と不動産会社はイコールでつながります。
不動産の管理をお願いする会社によって空き室が早く埋まったり、逆に入居者募集にあまり力を入れていない管理会社だとなかなか空き部屋が埋まらないといった現象が起こってしまうのです。
投資物件の空き室を無くしたいのなら、賃貸の仲介に力を入れている管理会社を選ぶことが重要なのです。
不動産管理会社【管理の種類】は主3つ
不動産の管理には「管理委託」「パススルー型サブリース」「家賃保証型サブリース」の3つが存在します。
一つひとつ説明していきます。
管理委託とは？
不動産会社に管理をお願いする契約です。この契約は昔からある一般的な管理のスタイルです。
委託の契約なので、契約・解約も簡単に行えます。管理会社を変えたいと思ったらすぐに変えることができます。ですが空き部屋が出た場合は不動産オーナーがリスクを背負う事になります。
不動産の管理委託契約のみの場合、管理会社が入居者の募集をまるまる請け合うことができません。ですので、一般的に管理委託と併せ賃貸借代理契約も結びます。
この契約を結ぶことで空き室問題に対して、オーナーに代わり管理会社が代理オーナーとなります。
契約の内容は、管理業務だけでなく、賃貸代理の契約も盛り込まれていることを覚えておいてください。
パススルー型サブリースとは？
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管理会社が物件一棟を借り、又貸しする方法です。
このスタイルでは不動産オーナーは管理会社から諸費用などを差し引いた賃料をもらうことができます。
入居者が変わるたびに契約をし直すという手間もないので、比較的楽に管理ができるのがメリットです。しかし、こちらも空き部屋が出た場合は不動産オーナーがリスクを背負う事になります。
さらに、管理会社とは契約解除に手間がかかってしまうデメリットも存在します。
この契約は、管理会社は法律的に「借主」の立場になります。借主は法律によって強く権利が守られているので、オーナー側から勝手に契約を解除することができません。
契約の解除ができないなんて！
もし管理会社を変更した場合は、管理会社と納得のいくまで話し合いをすることが必要になってきます。
家賃保証型サブリースとは？
この契約もパススルー型サブリース同様、管理会社が物件一棟を借り、又貸しする方法です。
違いは毎月の賃料支払いが一定額ということです。もし空き部屋が出てしまったとしても、毎月もらえる賃料は変わらないため、リスクが少ないのが特徴です。
しかし、管理会社が借主ということは変わらないので、空き部屋があまりにも多い場合、管理会社は不動産オーナーに対して賃料減額請求をすることもあります。
家賃収入が保証されているように感じますが、最終的には家賃支払いの減額請求もあり得るので、遠回しに空き部屋のリスクが発生するということです。
減額請求があるなんて、聞いてなかった！
など、上手いこと言って騙されたというケースにはこのタイプが多いですね。
さらにこの3つの管理のスタイルの中で、1番利益率がよくないというデメリットも考えられます。
良き管理会社に巡り合うのに抑えるポイント
選びたい管理会社として、空き部屋に対するアイデアをたくさん持っていることです。
実際に聞いて確かめてみる
もし今、管理会社を変更しようとお考えならば、数件の管理会社に電話や訪問し、実際の空き部屋を指して
この部屋なら、どんな空き部屋の対策をすればいいのかな？
と自然に聞いてみてください。
もし空き部屋に対して様々は角度からのアイデアやアドバイスを出してくれるなら、仲介にも強い管理会社といえ、評価が高いといえます。
不動産投資をしていると、必ず空き部屋は発生するものです。困ったときに、それだけたくさんのアドバイスをしてくれるか、また親身になって相談に乗ってくれるかが一番大切なカギです。
空き部屋の対策法を聞いて、ぜひ見極めてみてください。
不動産管理会社の仕事内容・種類｜まとめ
いかがでしたでしょうか？
今回は不動産管理会社の仕事内容や管理スタイル（種類）についてご紹介しました。
管理会社は管理のみの委託だけではなく、実際は入居者の募集を行ったりしている会社がほとんどなので、管理会社を見極めるということは空き部屋をなくすことにもつながります。
適切に見定めて良き不動産管理会社に出会えればいいですね。
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