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【不動産用語】PM・AMとは一体なに?物件投資初心者にも簡単分かりやすく解説

不動産

不動産投資の利益に大きく影響を及ぼすのが

  • PM(プロパティマネジメント)
  • AM(アセットマネジメント)

です。

 

不動産の投資は、条件のいい物件を購入すれば利益が出るとういうわけではありません。

築年数が多いと空室が増え、物件にかかる修繕費などが膨らもみ、不動産物件を長く持ち続けることはリスク面も高くなっていくのです。

 

投資物件を購入したあとの運営管理はとても大切です。

その管理は大概管理会社へ委託するのですが、どのような管理会社に頼めばいいのでしょう。

PM・AMの違いを把握し、不動産投資の参考にしてください。

 

PM(プロパティマネジメント)はオーナーの利益追求型

委託している管理会社への不満が、物件を持つオーナーの間で高まっているのをご存じですか?

部屋に空きが出たのにすぐに入居の募集を始めてくれない

自社系列の仲介店のみにしか物件情報を出さず、入居者が決まるまで時間がかかる

入居率が下がってくると家賃が高いからの一転張りで、空室に対して対策をしてくれない

 

などオーナーの利益につながる対応満足にしてくれないという声が上がっています。

PMとはプロパティマネジメント

この状況に対して、PM(プロパティマネジメント)で対応する会社が増加してきました。

プロパティマネジメントを日本語にすると「賃貸運営の管理」です。

大切なのは「運営」

業務の内容を挙げると、一見既存の管理会社と大して変わらないように感じますが、その内容やサービスは大きく差があります。

 

既存の管理会社の姿勢は基本「オーナーからの指示待ち」ですが、PM会社は積極的にオーナーの運営益のために不動産を守る管理業務を代行してくれる会社なのです。

 

PM会社の役割は?

【不動産用語】プロパティマネジメントの役割

PM会社は近年、得意分野を全面に押し出した独自のサービスを開始しているところもあります。

例をあげると、入居者やテナント募集に特化している会社があります。

独自に調査した不動産市場のマーケティングを参考にして家賃設定や賃貸条件の提案をしてくれます。

 

また入居者の満足度が高く、退去の防止につながるのが24時間365日対応入居者専用コールセンターです。

 

水漏れや鍵の紛失、ガラスの破損など緊急を要するときの連絡窓口となり、素早い対応や処理をしてくれるのです。

 

既存の管理会社ではあまり実施しない「入居時立ち合い」もオーナー間にとても高評価を得ています

入居時にPM会社の社員が入居者とともに室内の設備故障の有無や不具合箇所を写真で記録し、「室内状況確認書」を作成してくれます。

これさえあれば、退去時のトラブルも避けられ、敷金の清算もスムーズに行えますね。

 

AM(アセットマネジメント)は資産全体を見てくれる

【不動産用語】アセットマネジメント

家賃収入の報告書を見て、家賃設定の変更もなく経費や管理費などの支出が少なければ問題がないと思いではないですか?

 

しかし、物件が古くなるにつれ税務上の必要経費に含められるローンの利息や減価償却費が減っていきます

結果的に所得税の支払いが増え、手元に残る金額が減ってしまうのです。

 

不動産所得は黒字なのに、キャッシュフローが赤字に陥る恐れもあります。

 

複数物件を所有しているのであれば、物件ごとの収支の状況や最終的なキャッシュフローがどうなるかを認識するのはとても難しいことです。

 

AMとはアセットマネジメント

このような経営状況をオーナーに代わり見極め、必要な対策をしてくれるのがアセットマネジメント(AM)会社です。

 

例えば、利益率が悪くなっている物件があるとします。

PM会社に指示を出しリーシング強化を図り、不動産価値を高めるためのリフォームをして利益率の回復を目指してくれます。

 

もし収益の回復が難しく、その物件を売却して別の投資物件を購入したほうが利益率上がると判断された場合は「資産組み替え」まで提案してくれます。

 

不動産の市場次第では、保有している投資物件がそれほど悪い状況でなくても、利益率を上げるために物件を買い替えたほうがいい場合があります。

 

PM会社は個別の不動産の最大収益を考え、AM会社はゴールを含めたすべての視点からオーナーの資産価値の最大化を目指してくれる会社なのです。

 

AMは個人オーナーに必要なのか?

アセットマネジメントは個人オーナーに必要か

AMとはもともと投資用の資産を代行して管理を行い、利回りを最大化してくれる投資顧問業務を指します。

 

一般的に不動産業界に例えるなら、REITやファンドによる大型不動産投資に対してAM専門会社がついていました。

多くの投資家に替わり収益物件の総合的な利回りを最大化することがAM会社の役割となっています。

よほどの資産家でない限り、個人的にAM会社を使うことは稀でした

しかしながら小規模の投資であってもPM会社と併用しAM会社にも頼ったほうがオーナーにメリットがあるのは確実です。

 

大手不動産会社ではこのようなニーズに応え、PM専門会社の紹介と大手不動産会社によるPMサポートのサービスを開始しています。

同社の仲介で不動産投資物件を取得した個人のオーナーに対して、専任担当を配属しPM会社と連携を図り運営を行うというサービスです。

 

専任担当者は、投資物件の入居・退出状況家賃収入などが記載されている毎月の報告書をオーナーと共有して、PM会社がしっかりと作動しているか、適切な対策をとっているかをチェックします。

 

さらに半年から1年に一度キャッシュフローの動向をまとめたレポートをオーナーに提出し、今後の資産運用のアドバイスを行います。

PM会社とオーナーの間にAM会社の担当者が入ることで、PM会社にオーナーが任せきりにならないようにします。

 

またPM会社に言いにくいことを代弁してくれたり、コミュニケーションを促してくれるメリットもあります。

今後、個人投資物件を所有する個人オーナーもPM会社だけでなくこういったアドバイスをしてくれるAM会社も重要視するべきではないでしょか。

 

【不動産用語】PM・AMの意味とは|まとめ

いかがでしたでしょうか?

 

今回は不動産用語AM・PMのご紹介をしました。

 

日本でも不動産の証券化が定着し始め、不動産投資の「所有」と「運営」の分離が浸透しつつあります。

その中で不動産ファンドのAMでは管理業務の細胞化が進んでいきます。

 

運営の成績を決定づける重要な存在として、今後ますますPM会社やAM会社への注目度が高くなっていくでしょう。

 

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